г.Казань, ул.Калинина, 48, офис 503

259-65-57, 296-52-82

cen_kzn@mail.ru

8(843)259 65 57
8(843)296 52 82
8(843)500 02 60

Землеустроительные экспертизы

Землеустроительная экспертиза

Землеустроительная экспертиза - это комплекс технических и юридических работ по определению границ земельных участков, правомерности построек и их расположения, определению вариантов раздела земельного участка, а также соответствия фактического использования земельного участка, здания, сооружения правоустанавливающим документам.

Объектами землеустроительной экспертизы принято считать как земельные участки, так и пакет документов, подтверждающих право собственности на земельный участок: распоряжения о выделении земельного участка, кадастровые документы и межевое дело.

Как правило, независимая экспертиза становится необходима при разрешении споров о выделении доли собственника и определении порядка пользования общим имуществом, для установления на местности границ земельного участка, его фактической площади, либо для разрешения споров, связанных с установлением или оспариванием границ смежных земельных участков.

Вам следует провести независимую землеустроительную экспертизу в следующих случаях:

  • если необходимо определить стоимость домовладения (земельного участка с находящимися на нем постройками);

  • если необходимо определить варианты раздела спорного домовладения (выдела части дома и земли)

  • если необходимо определить порядок пользования, при невозможности реального раздела (выдела доли);

  • если необходимо определить соответствие размеров земельных участков правоустанавливающим документам;

  • если необходимо определить каковы фактические размеры земельных участков;

  • если необходимо определить, не накладываются ли границы исследуемого земельного участка на границу соседнего земельного участка, и в каких пределах;

  • если требуется рассмотреть возможност возведения на определенном земельном участке строительных объектов различного назначения с указанными параметрами;

  • если необходимо выявить нарушения действующих норм‚ методик и правил территориальной планировки и застройки земельных участков;

  • если необходимо установить, какая площадь земельного участка занята конкретным строительным объектом и какая площадь свободна от застройки.

Отличия судебной землеустроительной экспертизы от внесудебной

Судебная землеустроительная экспертиза отличается от досудебной экспертизы только тем, что она проводится по определению суда или арбитражного суда, а также в очень редких случаях по постановлению следователя.

При этом эксперт-землеустроитель в обязательном порядке предупреждается об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за заведомо ложное заключение эксперта.

В свою очередь внесудебная (досудебная) землеустроительная экспертиза проводится на основании договора между заказчиком и экспертной организацией. Безусловно уровень ответственности по двум формам проведения землеустроительной экспертизы сильно различаются, в первом случае некачественная работа может повлечь уголовно-правовые санкции, а во втором, только лишь гражданско-правовые санкции в виде пени или штрафа.

Основанием для проведения землеустроительной экспертизы в частном порядке может быть договор с заказчиком, либо же постановление органов предварительного следствия или дознания, постановление прокурора, а также определение районного, мирового или арбитражного суда в рамках уголовного или соответственно судопроизводства.

Во время проведения независимой землеустроительной экспертизы осуществляются следующие действия:

  • проверка и анализ всей сопроводительной документации и данных;

  • осмотр и фотофиксация на месте земельного участка;

  • оформление заключения доказательного значения в письменной форме.

Экспертиза раздела земельного участка

Экспертиза раздела земельного участка относится к землеустроительной экспертизе, целью которой является реальный раздел, т.е. выделение доли в натуре земельного участка с имеющимися на нем постройками собственникам, а также определение порядка пользования земельным участком.

Экспертиза раздела земельного участка не является самостоятельным видом экспертиз и всегда проводится в рамках землеустроительной экспертизы.

Так же как и другие виды экспертиз, экспертиза раздела земельного участка может быть досудебной/внесудебной (по запросу адвокатов, физических или юридических лиц), при проведении которой составляется заключение специалиста, и судебной (по определению суда, постановлению следователя, дознавателя), при проведении которой составляется заключение эксперта (судебная землеустроительная экспертиза).

Основными задачами при проведении экспертизы раздела земельного участка являются выделение участка земли в натуре соответственно доле участника землепользования. Кроме собственно раздела земли, при разделе земельного участка зачастую необходим раздел имеющихся строений (жилой дом, хозяйственные постройки), что также осуществляется экспертами-землеустроителями. В случае невозможности раздела и выноса в натуру земельного участка, а также построек, имеющихся на земле, эксперты устанавливают порядок землепользования участком. Прежде чем приступать к разделу земельного участка, необходимо определение его границ, документальное и юридическое их закрепление, т.е. межевание земли.

Наиболее востребована экспертиза раздела земельного участка при бракоразводных процессах, разделе имущества между родственниками, наследственных делах.

 

Экспертиза по выносу границ земельных участков в натуру

Вынос границ земельного участка в натуру – это перенесение геодезических координат с кадастрового плана на определенную местность. На данный момент это наиболее востребованный вид землеустроительной экспертизы.

Вынос границ земельных участков в натуру или закрепление границ на местности межевыми знаками, а также восстановление границ участка производится в случае, если межевые знаки, установленные в процессе землеустроительных работ, утрачены. Данная процедура проводится только на основании государственного кадастра недвижимости (кадастрового номера).

Вынос в натуру границ земельных участков – представляет собой процесс закрепления на местности точек с проектными координатами, или же перенос их “с бyмаги на землю” с заданной в проекте точностью. Выносу в натуру подлежат любые точки конструкций, зданий, сооружений или их оси.

Необыкновенно актуальны сегодня услуги по выносу границ земельных участков в ситуациях, когда у владельца имеется только выписка из кадастровой палаты и свидетельство о праве собственности с известными координатами. Также случается, что имеет место факт умышленного уничтожения или просто отсутствия межевых знаков на местности.

Вторым по востребованности, но не менее важным видом геодезических услуг по выносу границ земельного участка в натуру является вынос в натуру осей строительного объекта, здания, дома или иного сооружения.

Третьим направлением геодезических услуг по выносу точек земли является — вынос трассы в натуру. Речь, конечно же, идет о выносе в натуру железнодорожной трассы, автомобильной трассе, либо трассы газопровода или трассы водопровода.

Четвертым направлением геодезических услуг по выносу точек земельного участка или трассы в натуре является вынос проектных точек земельного участка в натуру, т.е. услуги по первичному проектированию, земельных участков или трасс.

Последним видом землеустроительных услуг по выносу в натуре границ и точек земельного участка является услуги по проведению землеустроительной экспертизы по гражданским или арбитражным спорам между соседями смежных земельных участков.

Для восстановления границ земельного участка проводят такие этапы работы:

  1. Подготовительный этап. Согласование сроков, стоимости и процедуры выполнения землеустроительных работ. Заключение договора с компанией, которая будет проводить консультирование и вынос границ.

  2. Полевой этап. Выезд на земельный участок, поиск сохраненных межевых знаков, осуществление геодезических измерений и работ.

  3. Камеральный этап. Составление разбивочного чертежа, закрепление поворотных точек, подписание акта сдачи межевых знаков.

Вынос в натуру проектных отметок (точек) здания или сооружения востребован перед началом любого строительства, а также перед прокладкой самых различных надземных или подземных инженерных коммуникаций, а также в ходе ландшафтного дизайна. Вынос проекта в натуре достигается путём вынесения осей строения либо их отдельных поворотных точек. Вынос в натуру проекта здания или его осей может выполняться как в плане формата 2D, так и по высоте, что важно для правильной “посадки” объекта строительства к рельефу окружающей местности и yже существующих зданий и (или) сооружений. Оси зданий и сооружений традиционно закрепляются дюбелями либо металлическими кольями, а также окрашиваются яркой желтой или белой краской (в зависимости от пожелания заказчика).

Важнейшим документом при выполнении разбивочных работ является разбивочный чертеж, который должен входить в состав проектной документации. В отдельных случаях наши специалисты по своей инициативе подготавливают разбивочный чертеж и уже с него производят вынос проекта и осей здания. Вынос в натуру границ земли и земельного участка с оформлением акта выноса — относится к прикладным задачам геодезии и не должен вызывать сложностей при их выполнении, однако именно данными работами часто заканчивается целый комплекс проектных и расчётных работ. Например, в землеустройстве вынос границ в натуру проводится при межевании, как этап один из этапов выполнения территориального землеустройства.

Чтобы отстоять свои права в спорных вопросах, которые могут возникнуть между смежниками, собственнику нужно осуществить восстановление границ земельного участка. Такая процедура будет необходима и в случае приобретения нового участка – вынос границ в натуру перед заключением сделки о купле-продаже позволит избежать владельцу судебных издержек, связанных с выяснениями последующих споров по границам земельного участка.

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Порядок проведения межевания установлен законодательством РФ и иными нормативными актами (ЗК РФ, Инструкция по межеванию земель, утвержденная Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г., и др.).

 

Межевые работы

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Порядок проведения межевания установлен законодательством РФ и иными нормативными актами (ЗК РФ, Инструкция по межеванию земель, утвержденная Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г., и др.).

Услуги межевания в зависимости от обследуемого объекта подразделяются на следующие виды:

  • межевание земли дачных участков;

  • межевание земельных участков кварталов жилых и промышленных;

  • межевание земли многоквартирных домов и придомовой территории;

  • межевание земельных участков под многоквартирными домами;

  • межевание земли линейных объектов, в т.ч. дорог, шоссе, ж/д путей, трубопровода;

  • межевание земельных участков гаражей в ГСК;

  • межевание земли под ЛЭП (линий электропередач);

  • межевание сельскохозяйственных земель;

  • межевание земли объектов ТСЖ (многоквартирные дома);

  • межевание земельных участков дач и дачных кооперативов;

  • межевание земель садовых участков.

Примерный перечень вопросов, которые могут быть поставлены на разрешение эксперта по делу об оспаривании результатов ошибочного межевания земельного участка, выглядит так:

  • произвести обмеры земельных участков № … и № …, расположенных по адресу: …;

  • каковы фактические площади земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: …?
    Соответствуют ли они площадям земельных участков по правоустанавливающим документам? Если нет, то по какой причине образовалось несоответствие и как его устранить?

  • соответствует ли правоустанавливающим документам и документам о межевании местоположение фактических границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: …?
    Если нет, то по какой причине образовалось несоответствие и как его устранить?

  • соответствует ли генеральному плану (или другим документам территориального планирования, имеющимся в деле) местоположение границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: … по фактическому пользованию и по сведениям государственного кадастра недвижимости?
    Если нет, то по какой причине образовалось несоответствие и как его устранить?

  • имеется ли наложение (пересечение) границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: … по фактическому пользованию и по сведениям государственного кадастра недвижимости?
    Если да, то указать площадь и границы участка наложения с указанием координат характерных точек таких границ. Указать, по какой причине образовалось наложение границ и как его устранить?

  • подготовить возможные варианты установления границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: … с указанием площадей и координат характерных точек границ участков.

Земельное межевание стало особенно актуальным на фоне волны, так называемой дачной амнистии, когда граждане, запоздавшие с оформлением своей недвижимости, наконец, получили возможность оформить свой дом в собственность. Межевание земель, как рычаг надлежащего оформления земельной собственности, дает положительные экономические результаты, делая существенные вливания в государственную казну налогов на землю. Если говорить о начале процедуры межевания, то безусловно на первом месте стоит консультация специалиста по межеванию.

Основанием для начала проведения межевания участка вне зависимости от его назначения является договор, форму которого вам предоставит эксперт-землеустроитель. С точки зрения теории геодезической науки, межевание представляет собой всего лишь одну из областей землеустройства.